Ganho de Capital 2025: IR na Venda de Bens

Vendeu um apartamento e embolsou R$ 200.000 de lucro? Esse dinheiro tem IR. Vendeu ações com lucro acima de R$ 20.000 no mês? Também tem IR — e o prazo de pagamento não é a declaração de março. É o DARF do mês seguinte.

Ganho de capital é um dos pontos que mais gera surpresa — e dívida — para o contribuinte brasileiro. A regra é direta: a diferença entre o que você pagou e o que vendeu, quando positiva, é tributável. E o pagamento é mensal, não anual. Quem descobre isso só na hora da declaração já está atrasado — com multa de 0,33%/dia mais Selic acumulada.

Alíquotas do Ganho de Capital

Ganho de Capital Total	Alíquota	Exemplo
Até R$ 5.000.000	15%	Venda de imóvel com ganho de R$ 200.000: R$ 30.000 de IR
De R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000	17,5%	Ganho de R$ 7.000.000: IR de R$ 1.225.000
De R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000	20%	—
Acima de R$ 30.000.000	22,5%	—

⚠️ O DARF de ganho de capital deve ser pago no mês seguinte à venda — não na declaração anual. Atraso gera multa de 0,33%/dia.

Principais Isenções de Ganho de Capital

▸Imóvel único até R$ 440.000: isento se não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos
▸Ações na bolsa: vendas abaixo de R$ 20.000/mês são isentas
▸Reinvestimento do lucro em imóvel em 180 dias: reduz o IR proporcionalmente
▸Bens de pequeno valor: até R$ 35.000 por bem (exceto imóveis)
▸Criptomoedas: vendas abaixo de R$ 35.000/mês são isentas
▸Indenizações por desapropriação: isentas

Como Calcular o Ganho de Capital em Imóvel

Fórmula básica

Ganho = Valor de venda − Custo de aquisição − Corretagem − Benfeitorias comprovadas

Redução pelo fator de correção

A Receita Federal permite aplicar fatores de redução para imóveis adquiridos antes de 1996. Consulte a tabela de coeficientes no site da Receita ou use o programa GCAP.

Exemplo prático

Comprou imóvel por R$ 200.000 em 2015, fez reforma de R$ 30.000 (comprovada), vendeu por R$ 350.000 em 2025:
Ganho = R$ 350.000 − R$ 200.000 − R$ 30.000 = R$ 120.000
IR = 15% × R$ 120.000 = R$ 18.000

Perguntas Frequentes

1Preciso pagar IR na hora da venda ou só na declaração anual?

Na hora da venda, não — mas no mês seguinte, sim. O DARF de ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Na declaração anual (entregue em março/abril), você apenas informa a operação — não há pagamento adicional se o DARF já foi pago. Se você vendeu em dezembro de 2024, o DARF venceu no último dia útil de janeiro de 2025.

2Como calculo e emito o DARF de ganho de capital?

Use o programa GCAP (Ganho de Capital) disponível gratuitamente no site da Receita Federal (receita.economia.gov.br → Downloads → GCAP). Informe: data e valor de aquisição, data e valor de venda, custos de corretagem, benfeitorias comprovadas. O programa calcula o ganho, aplica as isenções e fatores de redução cabíveis, calcula o IR e gera o DARF. Para imóveis, guarde escrituras e notas de reforma — elas reduzem o ganho tributável.

3Vendi ações com lucro de R$ 15.000 este mês — preciso pagar DARF?

Não. Vendas de ações no mercado à vista abaixo de R$ 20.000 por mês são isentas de IR sobre o ganho de capital. Mas você ainda precisa declarar a operação na declaração anual e informar a isenção. Atenção: o limite de R$ 20.000 é para o total de vendas no mês, não para o lucro. E day trade não tem isenção — alíquota de 20% sobre qualquer ganho, pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte.

4Posso compensar o prejuízo de uma venda com o lucro de outra?

Sim — e essa é uma das estratégias mais valiosas para investidores. Prejuízos em renda variável (ações, FIIs, ETFs, opções) compensam lucros futuros da mesma categoria — indefinidamente, enquanto você mantiver a declaração. Use o programa GCAP para registrar os prejuízos e compensar automaticamente nos meses com ganho. Essa compensação pode zerar o DARF de meses lucrativos.

Conclusão

Quem vendeu um apartamento por R$ 400.000 (comprou por R$ 200.000, fez R$ 30.000 em reforma comprovada) deve R$ 18.000 de IR — e tinha até o último dia útil do mês seguinte para pagar o DARF. Quem não sabia disso e descobriu na declaração de março já acumulou 0,33%/dia de multa mais Selic desde a data de venda. O programa GCAP calcula o ganho, aplica as isenções e gera o DARF automaticamente. Guardar a escritura de compra, as notas de reforma e o contrato de venda reduz o ganho tributável — às vezes drasticamente.

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